스쿼터가 무엇인가?
Squatter를 번역하면 "둥지를 튼 자" 내지는 "무단거주자" 정도로 번역할수 있다. 주인 허락없이 들어가 터를 잡은 자를 뜻한다. "불법거주자" 내지는 "불법입주자"로 번역하는 것은 적절치 못하다.
왜냐면 Squatter는 법적으로 인정되는 권리를 가질 수 있는 경우가 있다. 예를들어, adverse possession(점유취득) 이라는 법적 원칙에 따라, 일정 기간 동안 공개적이고 지속적으로 특정 부동산을 점유하고 사용하는 사람은 그 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 있다. 이건 경우에는 squatter가 불법적인 점유자라기 보다는 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 가진 점유자로 볼수 있다.
따라서, "불법거주자"나 "불법입주자"라고 번역하는 것은 squatter의 법적인 권리를 고려하지 않은 오해의 소지가 있는 번역이다. 불법이라면 쫓아낼 수 있어야 하는데 그렇지 못하기 때문이다. 법치주의 국가에서는 법이 금지하지 않은 일을 하는 것은 아무리 잘못된 행위처럼 보여도 불법은 아니다. 단지 법의 허점을 파고들은 것 뿐이다.
"내 집에 내 허락도 없이 들어가 거주하는데 불법이 아니라고?"
어처구니 없게도 불법이 아니다.
이런 경우를 당하면 너무 어이가 없어서 입이 다물어지지 않는다. 집 주인도 어이없어하고, 주변 이웃도 어이없어하고, 그 사람을 쫒아내달라고 신고받은 경찰도 현장에 도착해서 어이없어 한다. 무단침입(Tresspassing)은 범죄인데, 경찰이 도착했을때 무단 칩입자가 "아니다 난 합법적으로 여기서 산다"고 주장하며 가재도구를 보여주면 경찰은 더 이상 그 사람을 쫒아낼 수 없다. 개인간의 민사 문제가 되어 경찰이 개입할수 없기 때문이다.
조지아주에서도 심심찮게 이런일이 발생했고, 특히 집을 구입한 다음에 수리한다고 몇달을 비워두는 사이에 모르는 사람이 들어와 살고 있는 경우도 있었다. 집 주인이 휴가가거나 장기간 여행간 경우에도 발생한다.
빈집을 매매로 내놓는 경우에도 이런 일이 발생한다. 인터넷에 올라온 사진을 보고 빈집으로 보이면 들어가 사는 것이다. 예를들어,
애틀랜타 서부의 파우더 스프링스에 사는 마이클은 1997년에 새 집을 짓고 5명의 자녀를 키웠다. 그러다 2023년 여름에 타계했다. 자녀들은 논의끝에 이 집을 매매로 $600,000에 내놨다. 이 집 주소는 655 Goldenwood Ct, Power Springs, GA 30127이다.
2024년 4월, 어떤 한 남자가 U-Haul 트럭을 몰고 나타나, 뒷문을 부수고 들어간 후 자물쇠를 바꿨다. 자녀와 이웃들은 바로 911에 신고했다. 경찰이 출동해 집 안에 있던 이 스쿼터와 만났다. 집으로 달려온 집주인의 자녀와도 현장에서 만났다. 그 자녀와 이웃들은 당연히 경찰이 스쿼터를 체포해 갈 것이라 믿었다.
일주일 뒤, 캅 카운티 경찰 대변인이 발표한 내용은 "조사를 이어갈 것이나, 현재로써는 체포나 기소한 것은 없다"였다.
이웃들도 들고 일어났다. "어떻게 저런 범죄를 그냥 보고만 있냐". "저 남자가 전과도 있던데"라며 격앙하며 그 스쿼터의 일거수 일투족을 감시했지만, 그게 그들이 할수 있는 전부였다.
또 다른 예로,
애틀랜타 남부의 엘렌우드에 살던 달리어 다우러 양은 미군에 근무하기 위해 2017년에 시카고로 갔다. 살던 집은 6년동안 $2,500에 렌트를 놓다가 $35,000을 들여 레노베이션을 한 후에 2023년 4월에 $495,000에 매물로 내놨다. 아래 사진에서 보듯이 집이 깔끔하니까 몇일만에 현금 오퍼를 받았다.
그런데 갑자기 빈센트 사이몬이라는 사람이 집에 침입했다. 사이몬은 $19,000을 선금으로 주고 6개월간 렌트를 했다고 주장했다. 사이몬은 마약, 총기, 절도 등의 다양한 전과가 있었고, 이 집에 큰 금고도 들여놨다. 다우러 양은 경찰을 불렀다. 사이몬은 렌트할때 받은 것이라며 집주인 전화번호을 알려줬고, 경찰이 그 번호로 전화해봤지만 없는 번호였다. 하지만, 경찰은 민사 문제라서 할수 있는 일이 없다며 그냥 갔다. 당연히 위 현금오퍼 계약은 파기되었다.
다우러양은 결국 법원에 Eviction 신청을 했고 쉐리프가 사이몬에게 소장을 전달했다. 하지만 사이몬은 이 소장에 답할 시간을 가질 권리가 있고 판사 앞에서 판결을 받을 권리가 있기 때문에, 결국 몇주가 걸릴지 몇달이 걸릴지 모를 일이 되었다.
이 집은 결국 총 5번의 계약과 4번의 파기 끝에 5개월이 지난 9월 중순에 매매되었는데, $30,000이 깍인 $465,000에 클로징 되었다. 각종 소송비용과 수리비용, 모기지, 관리비, 세금, 정신적 피해 등을 고려하면 다우러양은 최소 $80,000 이상의 손해를 본 셈이다.
(다우러 량의 엘렌우드 집. 스쿼터 때문에 큰 손해를 봤다. GoogleMap 이미지)
아무리 집 주인이라도 스쿼터를 그냥은 쫓아낼 수 없다. 전기를 끊거나 물을 끊는 것도 안 된다. 결국 법원 결정을 받아서 쫓아내야 하는데, 당연히 시간도 오래걸리고 돈도 많이 들어간다. 몇달 혹은 심지어 몇년까지 질질 끌 수도 있다. 그 동안 스쿼터들은 그 집에서 집을 망가뜨리며 둥지를 틀고 지낼 수 있다.
스쿼터들은 집을 볼모로 잡고, 집 주인에게 거액의 이사비용을 요구하기도 한다. 이사비용으로 $100,000을 요구하는 경우도 있다. 가볍게 볼 수 없는 것이, 자기들끼리 노하우를 공유하며 자기도 사기에 속아 렌트 계약을 한 것이라고 주장하기 때문에, 이들을 상대하는 것이 생각만큼 쉽지 않다. 한명의 스쿼터를 내보내면 이사나가면서 다른 스쿼터가 다시 들어오는 식으로, 조직적으로 움직이는 경우도 있다. 그리고 시간은 집 주인 편이 아니고 그들 편이다.
Georgia Squatter Reform Act (HB1017)
심각한 사회문제가 되자 주의회와 주행정부가 나서서 "Georgia Squatter Reform Act"를 제정해 2024년 시행에 들어갔다. 무단 점거 또는 소유자 동의 없이 거주하는 모든 행위를 불법으로 규정하고 있으며, 퇴거 집행의 절차와 통지 기간도 간소화 했다. 경찰이 스쿼터를 체포할수 있고, 스쿼터가 점거한 기간을 계산하여 임대료를 부과할수 있는 법안이다.
집 주인 허락없이 남의 땅이나 건물에 스쿼팅 하는 것을 불법으로 규정했다. (O.C.G.A §16-7-21)
A person commits the offense of criminal trespass when he or she knowingly and without authority enters upon the land or premises and resides in such land or premises for any period of time without the knowledge or consent of the owner, rightful occupant, or an authorized representative of the owner. "resides" means to inhabit, occupy, or live on or within any land or premises.
Any person who violates this section shall be guilty of a misdemeanor of a high and aggravated nature, as provided in Code Section 17-10-4.
집 주인의 신고를 받은 경찰은 이 사람에게 위 사진과 같은 티켓(citation)을 줄수 있고, 3일 이내에 임대계약서를 제출할 것을 요구할 수 있다. 만약 3일 이내에 임대계약서를 제출하지 못하면 쉐리프는 이 사람을 체포하여 범죄(misdemeanor)로 기소할수 있다. 관할권도 Superior court에서 Magistrate court로 하향 되었다.
If the person is unable to provide the documentation, the person shall be subject to arrest for unlawful squatting and upon conviction to the penalty provided in Code section 17-10-4.
만약 3일 이내에 관련 임대계약서를 제시하는 경우에는, 7일 이내에 히어링을 열어 판사가 임대계약서의 유효 여부를 판단하고, 위조되었거나 제대로 사인이 되지 않았을 경우, 퇴거명령과 함께 체포하고, 불법거주 기간동안의 임대료에 해당하는 벌금을 부과할수 있다.
If the person does provide documentation that authorizes the person's entry on the land or premises, a hearing shall be set within 7 days of the submission of such documentation.
If the court finds that the submitted documentation was not properly executed or is not meritorious, the person shall be subject to demand for possession and removal, shall be subject to arrest, and shall be assessed an additional fine based on the fair market monthly rental rate of the land or premises.
스쿼터가 체포되어 기소될 경우, 벌금을 부과받는 동시에 사안에 따라서는 Jail에 갈수도 있다. 중범죄는 아니므로 최대 1년 이하의 징역에만 처해질 수 있다. 체포 과정에서 저항하거나, 집을 손상하는 등의 행위에 대해서는 추가로 기소될 수 있다.
다른 주의 경우
스쿼팅 방지 법안이 입법된 주는 많지 않다. 조지아주와 플로리다주가 스쿼팅을 방지하는 법이 시행되었고, 뉴욕은 아직 논의중인 상태이다.
