"다운페이를 언제까지 준비해야 하는가?"라는 질문을 자주 받습니다. 집 구입을 심각하게 고민하는 시점이 되면 제일 먼저 확인해야 할 항목이기 때문입니다.
얼마짜리를 구입하고, 그 부담은 얼마정도 될테고, 융자를 받을까 현금으로 구입할까, 융자를 받으면 얼마나 받을까, 과연 내가 그 만큼 받을 능력이 될까, 은행에 가면 해줄까, 만약 안되면 어쩌지, 융자를 받으면 다운페이는 몇일까지 준비해야 할까, 현금으로 하면 언제까지 준비해야 할까 등등 수많은 경우의 수가 있습니다.
결론부터 말하면, 현금으로 구입할 것이면 집을 보러다니기 전에 현금(Cash)이 손에 쥐어져 있어야 하고, 융자로 구입할 것이면 모기지 프리 퀄리피케이션 레터(Pre-Qualification Letter)가 손에 쥐어져 있어야 합니다. 특히 매매가 빠른 핫 마켓에서는 더더욱 그렇습니다.
(Photo by Goumbik)
집이 잘 안팔리는 년도 같으면 (마켓에 나온지 세달 만에 팔리고 여섯달 만에 팔리고 하는) 이렇게까지 서둘러 준비할 필요는 없습니다. 하지만, 나온지 몇주안에 팔리는 상황이라면 준비 안하고 아무리 집을 보러 다녀봐도 마음에 드는 집을 사기는 쉽지 않습니다.
전액 현금으로 구입하는 경우에 오히려 준비 시간이 더 걸릴수도 있습니다. 융자로 구입하는 경우에는 구두로 설명 가능한 부분은 구두로 설명하면서 프리퀄리피케이션 레터(Pre-Qualification Letter)를 받아서 급한대로 처리할 수도 있지만, 현금으로 구입하는 경우에는 잔고증명을 준비해야 하는데, 현금을 쌓아놓고 사는 사람이 그리 많지 않으니까 서류 준비에 오히려 시간이 더 걸릴수도 있습니다. 돈이 있더라도 다른 곳에 투자해놨거나, 몇주내로 현금화가 가능하더라도 증명이 쉽지 않는 경우도 있고, 해외에 투자해 놓은 경우도 의외로 많습니다.
특히 현금을 해외에 예치해 놨을때가 가장 큰 문제입니다. 실무적으로야 송금받는데 하루면 충분하지만 현실적으로는 넘어야 할 장벽이 있습니다. 우선 해외에서 발행한 잔고증명의 효력을 인정해주지 않는 셀러가 있을수도 있습니다. 또한 막상 계약에 들어가더라도 급변하는 환율 때문에 송금이 지연되거나 아예 불가능해지는 일도 발생합니다.
$40만달러를 송금하는데 환율이 5%만 출렁여도 $2만달러의 손실이 몇일만에 생길수도 있는데, 집 레노베이션 할수 있는 돈이 공중으로 사라지는 셈입니다. 이런 일로 송금을 지연시키면서 클로징을 늦줘달라고 하면, 셀러 입장에서는 사기당한 기분이 드는 것이 당연하겠지요?
특히 매매 속도가 빠른 시점에서는 준비된 바이어만이 좋은 매물을 차지할 수 있습니다. 동작이 조금 늦다고 구입을 못하는 것은 아니나, 다른 사람들이 한번 훑고 지나간 매물중에서 중에서 골라야 하테니 좋은 것을 고를 수 없을 것입니다.
- 미국내 은행에 있는 CD 등은 현금과 동일하게 인정된다.
- 해외 계좌에 있는 돈은 미리 미국내로 송금해놓는다.
- 계좌가 여러개로 분산되어 있거나 명의가 다른 것은 계약단계에서는 용인될 수 있다.
- 모기지를 받아 집을 구입할 예정이라면, 다운페이는 미국내에 있어야 한다.
- 모기지 프리 퀄리피케이션 레터는 지금 받아 놓는다.
(Photo by Tumisu)
