Flood 존에 집을 지은 사람이 잘못 아니냐, 그런 집을 왜 사냐 하겠지만, 호수, 강, 심지어 물이 항상 흐르는 조그만 크릭이라도 백야드에 있으면 집 값이 비싸집니다. 멋진 경관과 프라이빗한 공간이 생기기 때문이죠. 

애틀랜타에는 비가 많이 왔다고해서 어느 한 구역이 완전히 통채로 물에 잠기거나 하는 지역은 없지만, 일시적으로 물에 잠기거나 피해를 입는 집들은 있습니다.  

조지아 전역, 특히 메트로 애틀랜타 지역의 경우, 홍수 피해를 예측할 수 있는 플러드 맵(Flood Map)이 상세하게 작성되어 있습니다. 이 지도에 따라서 플러드 인슈어런스(Flood Insurance)를 들어야 할지 말아야 할지가 결정됩니다. 

다만, 통계적으로 보면 플러드 존이 아닌 위치의 집이 홍수 피해를 볼 가능성도 25% 정도 된다고 하므로 플러드 존에서 벗어나 있는 건물이더라도 지리적 특성과 도로, 이웃 건물과의 경사도 등을 보고 결정하는 것이 바람직합니다.

플러드 존을 구분하는 용어로 흔히 100년 플러드존 또는 500년 플러드존이라는 용어를 쓰는데, 100년 플러드존은 100년에 한번 홍수가 나는 지역이라는 뜻이 아니라 1년에 홍수 가능성이 1%가 된다는 뜻입니다. 즉, 이 집에 10년 동안 살면 홍수를 당할 확률이 10%가 된다는 뜻입니다. 무시할수 없는 수치이지요?

특수 플러드 존 (SFHA, Special Flood Hazard Area, 연간 위험도가 1% 이상 되는 지역)에 위치한 집을 연방정부의 보증을 받는 모기지(미국내 모기지의 대부분이라고 보면 됨)로 구입하려면 플러드 인슈어런스에 의무적으로 가입해야 합니다 (Flood Disaster Protection Act 1973 & National Flood Insurance Reform Act 1994). 최대 $250,000 까지 가입 가능하고, 모기지가 이 금액보다 많더라도 이만큼만 가입하면 됩니다.

위 사진은 애틀랜타에 있는 집 옆뜰입니다. 스페셜 플러드 존입니다. 하지만 크릭 옆 땅이 테니스 코트로 쓸만큼 평평하고 넓고, 다른 집에서는 찾기 힘든 경치가 있어서 사람들이 선호하고 있습니다.

메트로 애틀랜타 지역에서는 집이 강 한가운데에 위치해 있더라도 허가를 받아서 지은 집이기만 하면 보험에 가입할 수 있습니다. 플러드 인슈어런스는 연방정부 프로그램(NFIP, National Flood Insurance Program)으로 보증해주고 있는데, 메트로 애틀랜타 지역의 모든 지역 정부가 이 프로그램에 모두 가입해 있기 때문에 플러드 인슈어런스 가입을 거부당하거나 하는 일은 없습니다.

연방정부의 보증을 받는 것이므로 어떤 보험 회사에 가입하더라도 동일 조건이면 보험료는 동일합니다. 플러드 인슈어런스 요율지도(FIRM, Flood Insurance Rate Map)에 근거해서 요율이 결정되기 때문입니다. 그러나 같은 지도를 놓고도 해석을 달리할수도 있으므로 약간씩 달라질 여지가 있습니다.

건물의 최 저층 부분이 플러드 라인(BFE, Base Flood Elevation)보다 높은지 낮은지에 따라서 달라지는데, Flood Map를 잘못 해석했다고 생각되면 LODR(Letter of Determination Review)을 요구해서 재검토를 요구할 수 있습니다. 만약, 자기 집이 플러드 존에 위치하지 않았는데도 잘못된 지도 때문에 높은 보험료를 물고 있다고 생각하면 LOMA 또는 LOMR(Letter of Map Revision)을 요구할수 있고, 새로 지형을 바꿨을 경우 LOMR-F(Letter of Map Revision Based on Fill)을 요구할수도 있습니다.

애틀랜타에서 플러드 존에 있는 집들이 간혹 있지만, 조지아주로 따지면 아예 한꺼번에 모여있는 곳들도 있습니다. 

조지아주 해안가로 가면 위 사진처럼 되어 있습니다. 1층은 늘 침수되기 때문에 아예 비우거나 거라지로만 쓰고 2층부터 짓고 있죠. 그래도 파도가 높으면 물에 잠기고 쓸려나갑니다. 그래도 누군가는 해변가에서 휴가를 보낼 욕심에, 누군가는 또 계속 짓고 있습니다.

Q. 멋진 집을 찾았는데 플러드 지역에 있다네요. 어떻게 하죠?

A. 플러드 지역이냐 아니냐만으로는 구입 여부를 판단할수 없습니다. 뉴올리언스의 일부 지역처럼 통채로 잠길 가능성이 있는 지역의 집은 권해드릴 수 없습니다. 하지만, 토지의 일부가 포함되는 집의 경우, 경우에 따라서 오히려 장점으로 작용할수도 있습니다. 특성을 잘 살리면 나중에 오히려 더 비싸게 되팔수도 있습니다. 

Q. 혹시 플러드 지역에 있는 집을 구매해준 경험이 있나요?

A. 있습니다. 본인이 어떤것을 구입하는 것인지만 정확히 알고 구입하면 됩니다. 고객분이 마음에 들어했고, 집도 좋고해서 거래를 했습니다. 다만, 실제 플러드가 날 가능성을 면밀히 파악하여 문제가 없을 것이란 확신이 든 이후의 일입니다. 플러드 인슈어런스를 들어야해서 바이어분이 매년 추가 부담을 해야 했지만, 포기할수 없는 매력이 있는 경우가 많습니다. 

Q. 플러드 지역의 집을 판매해준 경험이 있나요?

A. 있습니다. 단점으로 남긴채 팔 것인지, 장점을 잘 살려 특징으로 승화시켜 팔 것인지의 문제입니다. 장점을 잘 살려 마켓에 내 놓으면 좋은 가격에 팔 수 있습니다. 어떤 집은 마켓에 내놓는 것과 동시에 오퍼를 받아 몇시간 내에 매매를 완료한 경우도 있습니다. 

케이스 바이 케이스로 다릅니다. 플러드 지역의 집은 데이터만으로는 판단할 수 없고, 직접 눈으로 보고, 느낌으로 느끼고, 데이터로 분석하고, 그러면서도 과학적 안목으로 종합적으로 판단해 신중히 접근해야하는 문제입니다.