COVID-19가 발생한지 2년이 경과했습니다. 오머크론 변이 때문에 올 상반기에도 코비드19의 영향을 벗어나기는 어려울 것으로 보입니다.

 

코비드19가 처음 나왔을 때, 많은 사람들이 경기 폭락을 예상했었습니다. 당시 저희는 "코비드19는 일시적인 것이고 결국은 해결될 문제이기 때문에 부동산에 직접적인 영향을 주지는 않겠지만, 바이러스 전파를 늦추려고 경제활동을 중단하면서 단기적 영향은 피할 수 없을 것"이라고 전망했습니다. 그러면서 "오히려 이번 사태는 미국의 구조적 문제를 털고 갈 아주 좋은 기회가 될 수 있다. 세계화를 외치며 공장들을 전부 중국으로 이전하고 천문학적 채권을 발행해 빚으로 연명해온 미국 경제의 문제를 전부는 아니더라도 해결할 수 있는 기회가 되기 때문이다" 라고 전망하였었습니다.

 

결과적으로 어느 정도 예측이 맞았습니다. 2020년에만 집 값이 10~20% 상승했고, 2021년에는 20~30%가 상승했습니다. 가격상승을 예측은 했지만, 실제 오른 가격은 저희의 예측을 상회했습니다.

 

 

올해의 부동산 시장 - 긍정적 요인

 

이런 흐름을 바탕으로 올해의 주택시장을 예상해보면, 올해도 주택 가격이 상당히 크게 상승할 것으로 예상됩니다. 그 이유는,

 

첫째로, 통화팽창 정책이 멈추지 않을 것이기 때문입니다. 작년같은 통화 팽창은 아니더라도, 여전히 시중에 풀린 돈을 회수할 의사가 없습니다. 이자율을 높인다고는 하지만 그 폭이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 

 

둘째로, 인플레이션이 발생했을 때, 미국은 잃는 것보다 얻는 것이 더 많습니다. 미국은 빚이 많기 때문에 인플레이션이 일어나면 이득입니다. 다른 나라에서 인플레이션이 발생하면 통화가치가 하락하여 오히려 외환위기가 올 수도 있습니다.

 

그러나 아직은 미국 달러의 기축통화 지위가 유지되고 있기 때문에, 인플레이션으로 달러가치가 하락하거나 외환위기가 생길 가능성은 없습니다. 다른 나라에서 찾아볼 수 없는 특수한 환경입니다.

 

 

세째로, 코비드19로 인한 물류 / 원자재 / 공급 등이 정상화되어가고는 있지만 코비드19가 끝날 것 같지는 않기 때문에, 공급부족이 계속될 것으로 보입니다. 수요-공급의 원리에 따라서 공급이 부족하면 가격이 올라가는 것은 당연합니다.

 

네째로, 코비드19가 아니더라도 주택 수요보다 공급이 부족합니다. 2021년에 신축 주택 건설이 많이 늘었습니다. 그러나 2007년에 비하면 아직도 2/3 수준에 불과합니다. 여전히 수요는 넘치고 공급은 극히 제한되어 있습니다. 가격이 더 오를 것으로 예상되므로, 급하지 않은 셀러들은 집을 내놓지 않고 있고, 젊은 세대들은 계속 성장하기 때문에 집을 새로 구입해야하는 인구는 계속 생겨나고 있습니다. 수요-공급의 법칙에 따라서 공급이 부족한 상황에서 수요가 여전하면, 결국은 가격을 올리는 수밖에는 해법이 없습니다. 

 

 

올해의 부동산 시장 - 부정적 요인

 

부동산 가격상승을 억제하는 요인이 있습니다. 모기지 이자율이 오를 것입니다. 연방 기준금리가 오르고 국채 이자율이 오르면, 모기지 이자율도 1~2% 이상 오를 수 있습니다. 이자율이 오르면 수요자들의 구매력이 줄어들게 되므로 수요를 억제하는 요인으로 작용할 것입니다.

 

그러나 인플레이션의 영향으로 올해는 근로자들의 연봉까지 오를 것이므로, 모기지 이자율 상승으로 인한 수요억제 효과는 제한적일 수밖에 없을 것입니다.

 

 

앞으로의 부동산 시장 상황

 

공급부족이 계속되고, 인플레이션이 심화되며, 수요는 여전할 것이고, 원자재 가격 상승은 전세계적으로 지속될 것이므로, 결국은 주택 가격도 계속 올라갈 것으로 보는 것이 옳을 것입니다. 

 

사실 미국에게는 이번이 놓쳐서는 안되는 절호의 기회가 될 수 있습니다. 공장들을 모두 중국으로 이전한 후, 미국은 천문학적인 빚에 시달려 왔습니다. 정상적으로 버는 것으로는 도저히 갚을 수 없는 금액입니다. 오로지 인플레이션으로만 가능합니다.

 

빚이 상대적으로 줄어들면 시민들도 경제적으로 풍요롭게 될 것이므로 경기도 동반 상승할 것으로 예상됩니다. 

 

 

 

종합 결론

 

부동산에 투자하려는 분이라면 약간 늦은 감이 있습니다. 이미 가격이 많이 상승했기 때문입니다. 그러나 앞으로 추가상승의 여력이 있고, 렌트비가 인상되어 투자 수익률이 뒷받침 되고 있기 때문에 적절한 매물만 있다면 매입을 권합니다. 다만, 공급이 제한된 상황에서 적절한 매물을 찾기가 쉽지 않습니다. 실 수요자들은 더 절박하기 때문에 더 많은 시간과 노력을 들이는데, 투자자들은 그만큼의 시간과 노력을 들일 수 없기 때문에, 좋은 매물은 실수요자들의 차지가 될 가능성이 높습니다.

 

실 수요자분들이라면 주택은 가격만으로 평가할 수 없는 무형의 가치가 있는 것이므로, 노력하여 좋은 집이 나오면 가격에 너무 연연해하지 말고 매입하기를 권해드립니다. 

 

커머셜 부동산의 경우에는 주의가 필요합니다. 코비드19 상황에서도 잘되는 건물들이 있지만, 대부분은 공실률이 증가했습니다. 소비자들의 소비 패턴도 바뀌고 있으므로 과거와 같은 기준에서 탈피할 필요가 있습니다. 사양산업이 입주해 있는 건물은 피하고 미래지향적인 건물은 고려해볼 수 있을 것입니다. 매입에 주의가 필요합니다.