본 글은 아래의 "2024년 부동산 시장 전망 및 2023년 하반기"에 추가되는 글로, 2024년 3~4월 현황에 대한 것입니다. 2024년 전반기 상황에 특이성이 있어 추가 글을 올립니다.

애틀랜타 북부의 주택시장은 핫한 지역과 일반적인 두개의 지역으로 나눌 수 있습니다. 올해에 한정하여, 존스크릭, 알파레타, 커밍, 밀턴, 스와니(일부) 등의 지역을 핫한 지역으로 볼수 있고, 스와니, 마리에타(동부), 뷰포드, 멀버리(가칭), 우드스탁, 캔톤 등지를 일반적인 지역 1, 둘루스, 라즈웰, 샌디 스프링스, 도라빌, 브룩헤이븐, 바이닝스, 애틀랜타 등지를 일반지역 2 등으로 볼수 있습니다.

핫한 지역은 작년 가을에 비해 몇달만에 주택 가격이 평균 $100,000~$200,000 상승했습니다. 주택 매물이 여전히 부족하고, 간혹 나오는 괜찮은 집은 캐시 바이어들이 웃돈을 주고 구입하는 바람에 평균 감정가를 올려놓는 현상이 발생하고 있습니다. 매물은 부족한데 집이 필요한 바이어는 계속 나오므로, 결국 웃돈을 줄수밖에 없는 상황에 몰리는 것입니다. 반면에 모기지 바이어들의 경우에는 웃돈을 줘야하는 상황에서는 감정가가 나오지 않으므로 여분의 캐시가 있지 않고서는 모기지를 얻는데 어려움이 있습니다.

일반 지역의 경우에는 다른 양상으로 흘러가고 있습니다. 주택 매물이 점차 늘어나면서 매매되지 않고 1~2달 마켓에 남는 집들이 늘어나다보니 상태가 좋은 집도 마켓에 나온 가격에서 일부 할인되어 팔리는 것이 일반적입니다. 상태가 좋지 않은 집은 마켓에 여러달 있어도 팔리지 않고 있습니다. 그렇다고해서 가격이 낮아지는 것은 아니지만, 괜찮은 가격에 괜찮은 집을 구입할수 있는 상황이 되었습니다. 매물 상황으로만 보면 코비드 이전의 정상 상황으로 돌아갔다고 볼수 있습니다. 

모기지 이자율은 여전히 높기 때문에 회사생활을 하는 일반 바이어들은 괜찮은 집을 구입하는데 어려움이 있습니다. 모기지 이자율이 낮아져야 이 바이어들의 구매력이 회복될 것으로 보입니다. 핫한 지역에서 매물이 부족한 현상도, 집 주인들이 이 집을 팔고 다른곳으로 이사했을때 높은 이자율 때문에 다운사이징을 하는데도 불구하고 지금보다 더 높은 월 모기지를 내야하는 상황에 처하다보니 집을 매물로 내놓지 못하는 문제 때문입니다. 이 문제도 이자율이 낮아져야 풀릴 것으로 보입니다.

결국 주택시장의 양극화와 이상 가격폭등 현상은 모기지 이자율이 정상으로 낮아져야 해결될 것으로 예상됩니다. 이 부분은 정부의 실책입니다. 물가를 잡겠다고 이자율을 높였지만 오히려 매물 품귀를 몰고와 가격만 더 올려놓는 꼴이 되었습니다. 가격을 안정시키는데는 공급을 늘리는 것만이 유일한 해결책입니다. 수요를 억제하는 것은 미봉책에 불과하고 공급을 늘리는 것이 장기적인 정답입니다.

주택 수요자라면 일반지역에서 괜찮은 집을 구입할 기회이기도 합니다. 매물은 양호하게 나오는데 (높은 이자율로 인하여) 경쟁은 높지 않으므로 기회입니다. 핫한 지역에서도 실 수요자는 (가끔 괜찮은 집이 비싸지 않게 나오는 경우가 있음) 괜찮은 집이 나오면 빠르게 행동하고, 그렇지 않은 일반 수요자라면 추격 매수보다는 관망이 필요할 것입니다.